La aceleración del mercado inmobiliario ha impactado de lleno a la oferta de vivienda de segunda mano, que concentra la gran mayoría de las operaciones al ser la más numerosa. Después de unos años de contención de precios, con incrementos por debajo del IPC, su coste crece ya más rápido que la obra nueva y supera la inflación general.
El cambio de tendencia comenzó en el segundo trimestre del 2024, justo antes del cambio de política monetaria del BCE que ha abaratado el al crédito. A partir de ahí, los aumentos de precio interanuales son más intensos que el de los pisos por estrenar, tal y como recogen los datos del Colegio de Registradores.
En el primer trimestre del año, el ritmo de encarecimiento ha alcanzado las cotas más altas de los últimos doce meses, con una subida interanual del 8,1% en la vivienda usada. En los primeros tres meses del 2024 el aumento fue del 1,1% –ver el gráfico–. En la obra nueva, más cara de media, la velocidad de crecimiento ha sido algo menor, aunque también se sitúa ya por encima del IPC.
La vivienda de segunda mano es ya más cara que la que se estrena en Madrid o en las islas Canarias
Todo ello ha llevado los precios a máximos históricos, superando los 2.000 euros el metro cuadrado de media, nivel que no se veía desde el 2007. Es más, los precios de compraventa de viviendas de segunda mano han aumentado de tal forma que hay territorios donde ya son más caras que las de obra nueva. Es el caso de Madrid, donde el metro cuadrado de un inmueble usado era a cierre del 2024 de 3.556 euros frente a los 3.420 euros de la nueva; y Canarias, donde la diferencia es aún mayor: 2.427 euros/metro cuadrado en segunda mano y 2.131 euros/metros cuadrado en obra nueva, según datos de los Registradores. En Baleares y Catalunya el coste entre ambas modalidades de vivienda se acerca cada vez más.
Detrás de este ascenso hay una tormenta perfecta formada por la crisis del alquiler, inversores en auge, compra de extranjeros y una escasez palmaria de vivienda nueva, señalan economistas e inmobiliarias consultadas.
La construcción de pisos por estrenar es aún insuficiente para absorber la elevada demanda impulsada por el crecimiento demográfico derivado de la inmigración. En el 2024 se terminaron alrededor de 100.000 viviendas de obra nueva, cuando en el boom inmobiliario se llegó a construir a un ritmo de seis veces superior. El pico se dio en el 2007, con 641.000 inmuebles finalizados. La obra nueva tiene, por tanto, que despegar.
Aumentan los inversores particulares que compran para reformar y vender con plusvalía
Y aunque este 2025 ha comenzado con fuerza, con 36.102 visados de obra nueva concedidos en el primer trimestre, la velocidad de edificación y el déficit estructural (de hasta 450.000 unidades, según el Banco de España) no cubre toda la demanda sobrevenida. “La demanda creciente hace que exista mucha necesidad de vivienda y, como la producción de nueva es limitada, la segunda mano la acapara”, destaca Ferran Font, director de estudios de Pisos.com.
Otros factores también empujan el mercado de segunda mano. La falta de disponibilidad de alquiler y las altas rentas están derivando personas a la compraventa, comenta Raúl Prieto, director de residencial y ventas en Forcadell. “En nuestro caso, la demanda de vivienda triplica la oferta; si un propietario pone un piso en venta a precio de mercado, apenas tarda un par de días en encontrar comprador”, detalla.
Esta inmobiliaria de Barcelona ha empezado además a ver comportamientos que habían desaparecido hace años: “Hay tal estrés por encontrar un piso que los interesados ya no se limitan a buscar en portales y webs; ahora vienen en persona a preguntar, no pasaba desde hacía mucho tiempo”.
Casi un tercio de las operaciones se realizan al contado en el inicio del año
Desde hace ya tres años, de hecho, la demanda por comprar vivienda supera la del alquiler: el 48% de la demanda busca comprar y el 41% alquilar, según el informe de Fotocasa Research Radiografía del mercado de la vivienda en 2025.
Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris, destaca otro fenómeno que está tensionando los precios de la segunda mano, con cada vez más competencia por hacerse con un inmueble. “El house flipping está aumentando; se trata de inversores, muchas veces particulares, que compran un piso, lo reforman y lo venden más caro para obtener una plusvalía; son operaciones que están yendo a más desde hace unos meses”, afirma.
Existe, por otro lado, un gran desequilibrio dentro del propio mercado de compraventa que también eleva los precios. “Un 81% de los que interactúan en el mercado inmobiliario quiere comprar y solo un 12% vende”, destaca María Matos, directora de estudios de Fotocasa.
La falta de oferta tensiona el mercado; la competencia para adquirir un activo es cada vez mayor
Más allá de las cifras, Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili, señala que no es malo que aumenten las compraventas, “el problema es conocer quién está comprando, porque lo ideal es conseguir que familias y jóvenes adquieran vivienda”. ¿Se está logrando? Nasarre considera que no está claro y destaca que más de un 30% de las operaciones inmobiliarias se realizan al contado. Ello implicaría –añade el catedrático– que están comprando activos muchas personas con patrimonio que quizás no necesitan una vivienda para residir.
De una opinión muy similar es Alejandro Inurrieta, experto en vivienda y doctor en Económicas por la Universidad Complutense de Madrid. “Está entrando en el mercado una parte importante de extranjeros y fondos (empresas), que ven la vivienda como una inversión, no como un lugar para habitar”. “Esto genera un panorama desolador para quien quiera comprar para vivir”, concluye.
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Todo esto se produce en un momento muy dulce para el mercado inmobiliario. El aumento de precios no frena las transacciones, que suben trimestre tras trimestre. Según datos del Ministerio de Vivienda, entre enero y diciembre del ejercicio pasado se escrituraron 715.429 compraventas, lo que supone un incremento interanual del 12,4%. Son cifras que se aproximan a los valores máximos de la burbuja, cuando se llegó a rozar el millón. La segunda mano sigue dominando el mercado. De las citadas 715.429 transacciones en el 2024, prácticamente nueve de cada diez, casi 650.000, fueron de inmuebles usados, mientras que las operaciones sobre vivienda nueva fueron algo más de 65.000.
El cóctel de subida de precios por encima del IPC, aumento de las operaciones y una importante cartera de activos que se adquiere al contado, parte de ellos como inversión, recuerda a las corrientes de fondo que derivaron en la burbuja inmobiliaria que se sufrió en la primera década de los 2000. Pero la situación actual, insisten economistas y empresarios del sector, difiere porque el al crédito está mucho más controlado. Quien no tiene ahorros no puede comprar una casa, aunque sea usada.
Sin acuerdo en la Conferencia de Presidentes
La Conferencia de Presidentes que se celebrará en Barcelona este viernes abordará la crisis de la vivienda, si bien las comunidades gobernadas por el PP se oponen a la agenda marcada por el Ejecutivo central. Varios consejeros de gobiernos autonómicos populares defienden que en la conferencia se discutan asuntos distintos a los propuestos por el Gobierno central, en especial, sobre el sistema de financiación autonómica, y que el debate se base en documentos sobre los que negociar, pero lamentan que el Gobierno ha rechazado sus iniciativas. Desde el Ejecutivo central, en cambio, señalan que habían aceptado varias de las propuestas de las autonomías, incluidas las del PP. Como punto uno, que era a la vivienda, se han añadido políticas de vivienda, como solicitaba Catalunya, adquisición por extracomunitarios, que pedía Canarias, y okupación, tal y como reclamaban todas las comunidades presididas por el Partido Popular. En el punto dos del orden del día, relativo a la formación profesional y universitaria, se ha añadido la financiación de la educación infantil.
